买二手房后发现房子被抵押了，你的钱还能要回来吗

张先生花了全部积蓄买了套二手学区房，签了合同、付了首付、办了网签，满心欢喜等着过户。结果不动产登记中心一查：这套房子早在三年前就抵押给了银行，抵押金额还不小。张先生当时人就懵了——钱已经付了一大半，房子却背着债，这可怎么办？

买二手房碰到抵押房，是二手房交易中最让人头疼的风险之一。购买抵押房产风险在于：抵押权是跟着房子走的，不管房子过户到谁名下，抵押权人都有权优先受偿。换句话说，你买了这套房子，银行的贷款如果没还清，银行照样可以主张拍卖房子用来还贷——你虽然拿到了房产证，上面却挂着一个"定时炸弹"。

那这种情况怎么处理？要分几种情形来看。

第一种情形：卖方在签合同前故意隐瞒抵押事实。这属于欺诈行为，你可以主张撤销合同，要求对方返还全部已付款项并赔偿损失。《民法典》第148条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。这种情况对你相对有利。

第二种情形：合同里明确写了抵押情况，但你没注意看。这种情况下维权难度会大一些——毕竟白纸黑字写着，只能说签约时审查不够仔细。但也不是完全没有余地，如果抵押金额显著超过你的预期、影响了合同目的实现，仍可以主张解除。

第三种情形：卖方愿意配合解押。这是最理想的——卖方用你的购房款或者自己筹钱还清银行贷款、解除抵押，然后正常过户。实操中可以在资金监管账户里操作，确保你的钱用于还贷解押、剩余部分付给卖方，降低风险。

防患于未然才是上策。买二手房前，务必到不动产登记中心查档，核实房子的抵押、查封、居住权等权利负担情况。这几十块钱的查档费，可能是你整个交易里最值得花的一笔钱。合同里也应当明确约定：卖方保证房产无权利瑕疵，否则承担违约责任。

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