施工企业辛辛苦苦把工程干完了，发包人却迟迟不付工程款。很多施工企业不知道，法律给他们准备了一把非常锋利的武器——建设工程价款优先受偿权。这项权利可以让施工企业在发包人破产或者资不抵债的情况下，优先于银行抵押权和其他普通债权人拿到工程款。
《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价，拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
这一条款的法律效力非常强大。简单来说，如果发包人欠了银行一千万的贷款，工程折价拍卖后总共只够一千万，正常情况下银行作为抵押权人有优先受偿权，施工企业可能一分钱都拿不到。但有了优先受偿权，施工企业的工程款要先于银行的抵押权得到清偿。这个优先级仅排在工人工资和国家税款之后，是非常高的顺位。
但是，建设工程优先受偿权的行使有严格的时间限制。根据最高人民法院相关司法解释的规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，这个合理期限最长不超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。也就是说，从工程款应付之日开始算起，施工企业有十八个月的时间来主张优先受偿权，超过了这个期限就丧失了这项权利。
还有一个重要的细节：不是所有工程款都能享受优先受偿权。根据司法解释的规定，享有优先受偿权的建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬，材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。也就是说，工程款本金可以优先受偿，但违约金，利息，损害赔偿金等不享受优先受偿权。
实务中争议比较大的一个问题是什么算"装饰装修工程"的优先受偿权。根据司法解释，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的，不适用这一规定。也就是说，如果装修的是租来的房子，就不能主张优先受偿权。
施工企业要实现优先受偿权，最好的方式是在起诉的时候同时申请法院查封涉案工程，并在诉讼请求中明确主张优先受偿权。如果等到判决了才主张，可能工程已经被其他债权人查封了，优先受偿权的实现会增加很多麻烦。
重庆律师建议，施工企业在签订施工合同时就要注意约定工程款的支付节点和支付方式，一旦出现拖欠要及时催收。两江新区律师提醒，建设工程优先受偿权是法律给施工企业的特殊保护，但必须在法定期限内行使，超过了十八个月的期限就失去了这个权利，一定要把握好时间。
本文观点仅供参考，具体法律问题请结合实际情况咨询专业律师。